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サブプライムローン(米:subprime lending)とは、主にアメリカ合衆国において貸し付けられたローンのうち、サブプライム層(優良顧客(プライム層)ではない。クレジットスコアにより判定)向けでないものをいう。

報道機関ではしばしば低所得者向けローンとの説明がされ、低所得者に多額の貸し付けを行ったというニュアンスで取り上げられるが、厳密には通常の住宅ローンの審査には通らないような信用度の低い人向けのローンである。信用力の評価基準は所得の多寡のみではない。狭義には、住宅を担保とする住宅ローンに限定され、広義には、自動車担保など住宅以外を担保とするものを含む。一般的に他のローンと比べて債務履行の信頼度が低い。

このサブプライムローンについてはその担保信用保証が以前から問題になっていたが、米国の格付け企業が中古住宅価格の上昇を前提に高い保証を与えて安心感を与えていた。しかし、2007年夏頃から主に住宅ローン(狭義のサブプライムローン)返済の延滞率が上昇しはじめ、とうとう住宅バブルがはじけた。

このことにより、2008年にはこの証券を組み入れて世界中に販売された金融商品の信用保証までも完全に劣化してしまい、世界中の金融機関で信用収縮の連鎖がおこった。CDSと並び、世界金融危機 (2007年-)発生の種をまいた。

◆ 概要

サブプライムモーゲージ(subprime mortgage)ともいい、通常は住宅ローン担保証券(RMBSもしくはMBS)の形で証券化され、さらにそれらが債務担保証券(CDO)の形に再証券化されて、金融商品として投資家に販売される。RMBSやCDOは格付け機関により格付けされており、市場で取引される。つまり、不動産のローンによる売買そのものを証券化し、金融機関や投資家の間で取引されたことになる。このことによって、ローン契約した債務者の支払は銀行から金融機関や投資家へ移ることになる。

住宅ローンの実施にあたっては、債務者の信用力を数値化したFICOふぁいこ、個人の信用格付け専門会社である、Fair Isac Co.の略称。信用点数FICO Scoreともいう。が用いられる。十分な信用力を有している債務者に対しては、プライムローンとして扱われる。ここで所定の基準を満たさない債務者に対する貸付を行う場合を総称し、プライムローンに対して、サブプライム(sub-下に prime-優れた→信用度の低い)ローンと呼ぶ。債務者の所得水準が低い場合が典型的であるが、所得は高いもののクレジットやローンの利用実績がない場合もこれに該当し、また、信用力を超えた借入を行って不動産投資を行う場合などにも、同様にサブプライムローンが利用されている。

一般的な特徴としては、貸付利率が通常の住宅ローンに比べて高くなり、貸付者が取る信用リスクも高くなる。このため、債務者が弁済を容易とするための特別なアレンジや、貸付を行う側としては、貸付リスクの分散が通常の住宅ローンよりも重視されることとなる。ただ、債務者の支払能力が不能になる可能性は十分にあるため債務者の所有する不動産の価値に重点が置かれる。

サブプライムローンの貸付残高は拡大したが、債務者の信用水準が一定基準を満たさない者に集中しているという本質的な特質から、返済の遅延・不能、および波及的効果としての信用の収縮など、以下のような問題点が表面化している。

◆ 米国における抵当危機

◇ 背景

サブプライムローンに限らず、アメリカにおいて、住宅ローンの返済方法として、当初数年間の金利を抑えたり、当初数年間は金利のみの支払いを行ったりと、当初の返済負担を軽減したものが普及し、そのため債務者が自分の返済能力を無視した借入を行うことが可能となり、そのような貸付が増加していた。

本質的には債務不履行のリスクは通常の住宅ローンよりも高い構造を有しているものであるが、住宅の価格が上昇している場面においては、返済の破綻はこれまでは必ずしも表面化しなかった。債務者の所得が上昇せず、生活費が上昇して本来であれば返済に行き詰まる状況であっても、住宅価格が上がっている場合には、債務者は住宅価格の値上がり分について、担保余力が拡大することから、その部分を担保に、新たな追加借入を受けることができた(ホームエクイティローン)。これにより破綻を先延ばしするだけでなく、消費を拡大することもできた。

また、住宅価格が大きく上昇すれば、当該住宅を転売してローンを返済し、さらに売買差益も得ることも可能であった。当初負担の軽い返済方式の普及によって所得からすれば本来、住宅ローンを組めない人にまでローンを組む人が増えて、住宅ブームが拡大する間は破綻が表面化せず、むしろ住宅ブームを加速した。

◇ 過熱

このように当初の支払額を軽減した返済方式は、当初期間経過後、支払額が急増するというリスクがある。

以下は参考のため日本における住宅購入に、サブプライムローンを適用したと仮定して説明する。3千万円の住宅の購入に当たり、全額を無利子で借り入れたとすると、10年ローンでは月々の返済は25万になる。ここで最初の3年間は月々10万に抑えると残り7年は月々約30万強の返済額になる。現実的な契約では利息がつきもっと複雑になり、最初は返済金に占める利子の割合が大きく、ここで返済額を抑えると元金がほとんど減らない状況もありえる。

所得の確実な増加が見込めるならば、住宅価格の上昇を前提とせずにこのようなローンを組むのも合理的だと言えるが、所得が伸びない低所得階層には全く不向きである。ところが住宅ブームを背景とし、また、高利回りの債権の開発の要請や、証券化する債権の需要から顧客の開拓が進められ、米国へ移民して間もないクレジットヒストリーの無い外国人や、クレジットヒストリーの瑕疵からプライムローンの対象にならない顧客にも積極的に貸し付ける様になり、更には住宅価格の上昇を前提として低所得階層にまで半ば強引な貸付が行われ、サブプライムローンが拡大していった。低所得者層に十分な説明が行われないまま契約を行ったり、複雑な説明をして契約を行った例がある。中には当然プライムローンの対象となる優良な顧客に対してサブプライムローンを貸し付け、より高い利息の収益を図った例もある。

一方で、利息が低い期間の間に住宅価格が充分に上昇すれば、支払った利息を超える差額を手にして転売することが出来るし、支払いを着実に行えばクレジットヒストリーの蓄積とみなされて、より利率の低いプライムローンへの借り換えも考えられる。

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